Mietpreisbremse als Bumerang: Studie entlarvt einen teuren Irrweg!

Eine neue Doktorarbeit der Universität Regensburg stellt der deutschen Mietpreisbremse ein vernichtendes Zeugnis aus. Die Untersuchung umfasst 107 deutsche Städte. Ihr Ergebnis: Die Regulierung trifft ausgerechnet jene, die sie schützen soll. Die Studie erscheint zu einer Zeit, in der die Politik eher nach noch mehr Eingriffen ruft.

Zwei Mietmärkte, ein tiefer Graben

Lars Jagemann hat seine Dissertation „Wohnungsmärkte im Spannungsfeld regionaler Heterogenität und politischer Steuerung“ 2026 am Regensburger Institut für Immobilienwirtschaft vorgelegt. Der Kernbefund: Zwischen Bestandsmieten und den Angebotsmieten bei Neuvermietungen liegen im Schnitt 20 bis 25 Prozent. In den großen Metropolen sind es bis zu 50 Prozent.

Ökonomen sprechen hier von einem „Lock-in-Effekt“. Wer einen günstigen, gesetzlich abgesicherten Altvertrag hat, zieht nicht aus. Das gilt auch dann, wenn die Kinder längst weg sind oder ein neuer Job in einer anderen Stadt wartet. Wer wechselt schon freiwillig in den teuren Markt für Neuverträge?

Insider gegen Outsider

So entsteht ein gespaltener Markt. Auf der einen Seite stehen die „Insider“ mit ihren stabilen, regulierten Verträgen. Auf der anderen Seite stehen die „Outsider“: junge Familien, Berufseinsteiger und Zuzügler. Sie müssen die stark gestiegenen Mieten bei Neuverträgen zahlen.

Laut der Arbeit führen die Instrumente zu ungewollten Verzerrungen am Markt. Diese könnten paradoxerweise genau die Gruppen belasten, die eigentlich geschützt werden sollen. Die Regulierung werde zunehmend „dysfunktional“. Das ist ein bitteres Urteil für eine Politik, die seit 2015 als soziale Errungenschaft gefeiert wird.

Eingriff folgt auf Eingriff

Seit ihrer Einführung wurde die Mietpreisbremse mehrfach verschärft. Auch die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im Bestand wurde enger gezogen. Im Juni 2025 verlängerte der Bundestag die Regel mit den Stimmen von Union, SPD und Grünen bis Ende 2029. In ausgewiesenen Gebieten darf die Miete bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Vorgabe gilt inzwischen in mehr als 400 Kommunen.

Der Ökonom Ludwig von Mises nannte dieses Muster die „Interventionsspirale“. Jeder Eingriff schafft neue Probleme, die dann mit weiteren Eingriffen bekämpft werden. Jagemann selbst spricht keine direkte Empfehlung aus. Seine Daten lesen sich trotzdem wie ein Beleg aus dem Lehrbuch.

Unsicherheit als Gift für den Wohnungsbau

Besonders warnt die Arbeit vor politischer Unsicherheit. Schon die bloße Debatte über neue Regeln bringe Investoren dazu, abzuwarten. Bei Immobilien wiege das besonders schwer. Projekte brauchen lange Planung und lassen sich kaum rückgängig machen. Aus einem Bauprojekt kann man nicht per Mausklick aussteigen wie aus einer Aktie.

Daraus entsteht ein Teufelskreis. Weniger Neubau treibt Preise und Mieten nach oben. Genau das dient dann als Begründung für neue Eingriffe. Die Studie empfiehlt deshalb Anreize statt Verbote, mehr Angebot statt Preisdeckel und verlässliche Regeln statt ständiger Kurswechsel.

Berlin entscheidet sich für das Gegenteil

In der Politik kommt diese Botschaft offenbar nicht an. Bei der Berliner Abgeordnetenhauswahl am 20. September 2026 wurde Die Linke mit 25,7 Prozent erstmals stärkste Kraft. Ihr Wahlkampf drehte sich vor allem um das Thema Wohnen und die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne. Ironie der Geschichte: Den Berliner Mietendeckel hatte das Bundesverfassungsgericht bereits 2021 gekippt.

Aus Sicht unserer Redaktion hat nicht der Markt versagt, sondern eine Politik, die ihn seit Jahren gängelt. Auch die bürgerlichen Parteien haben das Thema zu lange der Linken überlassen. In Argentinien hat Präsident Javier Milei die strengen Mietgesetze Ende 2023 per Dekret abgeschafft. Befürworter der Deregulierung beobachten dieses Experiment sehr genau.

Wer sein Vermögen langfristig sichern will, sollte das politische Risiko kennen. Immobilien sind ihm direkt ausgesetzt. Physisches Gold und Silber können als Beimischung in einem breit gestreuten Portfolio eine sinnvolle Ergänzung sein.

Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Anlageberatung dar. Er gibt die Meinung unserer Redaktion und die uns vorliegenden Informationen wieder. Jeder Leser sollte selbst recherchieren und ist für seine Anlageentscheidungen selbst verantwortlich.