Wohnungsbau am Abgrund: Immobilienexperten rechnen mit der Politik ab

Deutschland baut zu wenig, zu langsam und zu teuer – das ist keine neue Erkenntnis, doch die Schärfe, mit der die sogenannten Immobilienweisen nun der Politik die Leviten lesen, hat es in sich. In ihrem aktuellen Frühjahrsgutachten, das am Dienstag in Berlin vorgestellt wurde, zeichnen die Experten ein düsteres Bild des deutschen Wohnungsmarktes. Und sie machen unmissverständlich klar, wer die Hauptschuld an der Misere trägt: die politischen Entscheidungsträger in Bund und Ländern.

Nur 235.000 Wohnungen – ein Armutszeugnis für den Standort Deutschland

Die nackten Zahlen sprechen eine brutale Sprache. Im laufenden Jahr 2025 dürften gerade einmal 235.000 Wohnungen fertiggestellt werden. Das sind noch weniger als die ohnehin schon mageren 251.900 Einheiten des Vorjahres. Und es wird zunächst noch schlimmer: Für 2026 prognostizieren die Experten einen weiteren Rückgang auf nur noch 215.000 Wohnungen. Erst 2027 könnte es zaghaft wieder aufwärts gehen. Wohlgemerkt: Der tatsächliche jährliche Bedarf liegt nach Berechnungen der Immobilienweisen bei 257.400 Wohneinheiten – und zwar bis zum Jahr 2040. Die Lücke zwischen Bedarf und Realität klafft also immer weiter auseinander.

Besonders dramatisch ist die Situation in den Großstädten. Berlin, das aufgrund des massiven Zuzugs aus dem In- und Ausland zu den Städten mit dem höchsten Bedarf gehört, kommt bei weitem nicht hinterher. In Stuttgart wurden bislang sogar nur 40 Prozent des benötigten Wohnungsneubaus realisiert. Vierzig Prozent! Man muss sich das auf der Zunge zergehen lassen: Eine der wirtschaftsstärksten Regionen Europas schafft es nicht einmal, die Hälfte des notwendigen Wohnraums bereitzustellen.

Die Politik als Bremsklotz statt als Problemlöser

Zwar räumen die Gutachter ein, dass die Bundesregierung unter Friedrich Merz einige Maßnahmen auf den Weg gebracht habe – etwa die Reaktivierung der KfW-Förderung für Effizienzhäuser mit dem weniger strengen Standard EH55 oder den sogenannten Bau-Turbo, der Abweichungen vom bestehenden Bauplanungsrecht ermöglicht. Doch das Urteil fällt vernichtend aus: Der Bau-Turbo weise zwar „in die richtige Richtung", sei aber „noch kein Gamechanger". Weitere wichtige Punkte würden nur im Schneckentempo vorangebracht oder schlicht ignoriert.

Besonders hart gehen die Experten mit der Mietregulierung ins Gericht. Die Regierung nehme allein „kurzfristige Mieterinteressen" in den Blick, so die Kritik. Schärfere Regeln für die Mietpreisbremse, neue Mietwuchertatbestände, Regulierungen für möbliertes Wohnen und Kurzzeitvermietungen sowie gedeckelte Indexmieten – all das möge populistisch gut klingen, zerstöre aber systematisch die Anreize für private Investoren, neuen Wohnraum zu schaffen. Die Folge sei absehbar: Der Abstand zwischen Bestands- und Neumieten wachse, die Mobilität auf dem Wohnungsmarkt sinke, und der Angebotsengpass verschärfe sich langfristig weiter.

„Es ist absehbar, dass keine nennenswerten Impulse zu erwarten sind und sogar die Anreize für Bauinvestitionen aufgrund von angekündigten Verschärfungen des Mietrechts und Vergesellschaftungsgedankenspielen sinken."

Vergesellschaftungsgedankenspiele – allein dieses Wort sollte jedem marktwirtschaftlich denkenden Bürger einen kalten Schauer über den Rücken jagen. Dass im Deutschland des 21. Jahrhunderts ernsthaft über die Enteignung privater Wohnungsunternehmen diskutiert wird, ist ein Offenbarungseid für den Zustand unserer politischen Debattenkultur. Wer Investoren mit Enteignungsphantasien verschreckt, darf sich nicht wundern, wenn niemand mehr Geld in den Wohnungsbau steckt.

Die Grunderwerbsteuer: Eine Mauer gegen den Traum vom Eigenheim

Einen besonders wunden Punkt sprechen die Immobilienweisen mit der Grunderwerbsteuer an. Diese wirke als regelrechte „Markteintrittsbarriere", so das Gutachten. Gerade für junge Familien, die sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen wollen, seien die hohen Erwerbsnebenkosten oft der entscheidende Stolperstein. In manchen Bundesländern liegt der Steuersatz mittlerweile bei 6,5 Prozent – ein Betrag, der bei einer durchschnittlichen Immobilie schnell fünfstellig wird und den ohnehin schon knappen Eigenkapitalpuffer junger Käufer aufzehrt.

Die konkrete Forderung der Experten: Der Bund solle schnellstmöglich eine Öffnungsklausel schaffen, damit die Länder Ausnahmetatbestände für Selbstnutzer, Freibeträge und gestaffelte Steuersätze einführen können. Doch obwohl sowohl CDU als auch CSU dem Thema grundsätzlich aufgeschlossen gegenüberstünden und selbst Bundesbauministerin Verena Hubertz von der SPD Ende November eingeräumt habe, das Thema müsse „auf den Tisch", sei bislang nichts Substanzielles geschehen. Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer, und die Länder hüten ihre Einnahmequelle wie einen Schatz – auf Kosten der Bürger, die sich kein Eigentum mehr leisten können.

Deutschland: Land der Mieter, nicht der Eigentümer

Es ist ein Trauerspiel, das sich seit Jahren wiederholt. Deutschland hat im europäischen Vergleich eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten. Während in Ländern wie Spanien, Italien oder Polen die Mehrheit der Menschen in den eigenen vier Wänden lebt, bleibt der Deutsche ein Volk von Mietern. Das hat Konsequenzen – nicht nur für die individuelle Vermögensbildung, sondern auch für die gesellschaftliche Stabilität. Wer Eigentum besitzt, hat ein anderes Verhältnis zu seiner Umgebung, zu seiner Gemeinde, zu seinem Land. Die Politik scheint das entweder nicht zu verstehen oder bewusst zu ignorieren.

Kapazitätsabbau droht – ein Teufelskreis

Besonders alarmierend ist die Warnung der Gutachter vor einem drohenden Kapazitätsabbau in der Baubranche. Falls bei weiter schwacher Konjunktur verstärkt Personal und Produktionskapazitäten abgebaut würden, wäre die künftige Fertigstellung neuer Wohnungen zusätzlich beeinträchtigt. Ein klassischer Teufelskreis: Weniger Aufträge führen zu weniger Fachkräften, weniger Fachkräfte führen zu weniger Baukapazität, weniger Baukapazität führt zu weniger Wohnungen – und die Preise steigen weiter.

Die Zahlen bestätigen diesen Trend bereits. Im vierten Quartal 2025 lagen die Angebotsmieten bundesweit um 4,1 Prozent über dem Vorjahreswert. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen stiegen um 3,8 Prozent, für Ein- und Zweifamilienhäuser um 2,8 Prozent. Für 2026 werden weitere Anstiege erwartet. Wer heute nicht kauft, wird morgen noch mehr bezahlen müssen – sofern er es sich dann überhaupt noch leisten kann.

Was wirklich nötig wäre

Die Forderungen der Immobilienweisen sind im Grunde so simpel wie einleuchtend: schnellere Planungs- und Genehmigungsverfahren durch digitalisierte und personell ausreichend ausgestattete Bauämter, eine Reduktion der Baukosten durch den sogenannten Gebäudetyp E – der auf überzogene Komfort- und Ausstattungsstandards verzichtet –, eine Senkung der Erwerbsnebenkosten und eine Mietregulierung, die nicht nur kurzfristige Mieterinteressen bedient, sondern auch langfristige Investitionsanreize erhält.

Doch wer die deutsche Politik der letzten Jahre beobachtet hat, weiß: Zwischen Erkenntnis und Umsetzung liegen in diesem Land oft Legislaturperioden. Die Ampel-Koalition ist an ihren eigenen Widersprüchen zerbrochen, und die neue Große Koalition unter Merz scheint bislang nicht den Mut aufzubringen, die strukturellen Probleme des Wohnungsmarktes entschlossen anzupacken. Stattdessen wird an Symptomen herumgedoktert, während die Krankheit fortschreitet.

In Zeiten, in denen die Bundesregierung ein 500 Milliarden Euro schweres Sondervermögen für Infrastruktur auf den Weg bringt und damit kommende Generationen mit Schulden belastet, wäre es das Mindeste, auch den Wohnungsbau als das zu behandeln, was er ist: eine Frage der sozialen Grundversorgung und der wirtschaftlichen Vernunft. Doch solange ideologische Scheuklappen und fiskalische Egoismen der Länder den Blick verstellen, wird sich an der Wohnungsmisere wenig ändern.

Edelmetalle als Anker in unsicheren Zeiten

Angesichts steigender Immobilienpreise, wachsender Unsicherheit auf den Wohnungsmärkten und einer Politik, die mehr Probleme schafft als löst, rücken physische Edelmetalle wie Gold und Silber einmal mehr als verlässliche Säule der Vermögenssicherung in den Fokus. Während Immobilien zunehmend durch Regulierung, Steuerlast und Bürokratie an Attraktivität verlieren, bieten Edelmetalle einen bewährten Schutz gegen Inflation und politische Unwägbarkeiten – ohne die Abhängigkeit von staatlichen Genehmigungsverfahren oder Steuererhöhungen.

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