Immobilienfonds: Das nächste Krisenherd?

Inmitten der Zinswende, die Kredite teurer und Sparkonten attraktiver macht, brodelt eine weitere Krise unter der Oberfläche. Europäische Immobilienfonds, die in der Ära des billigen Geldes vor Neueinzahlungen kaum Schutz suchten, sehen sich nun mit einer Welle von Abhebungen konfrontiert. Nach zehn aufeinanderfolgenden Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank scheint das Blatt sich zu wenden.

Die schleichende Krise

Bloomberg berichtet, dass Investitionen in Gewerbeimmobilien in Europa im ersten Halbjahr um 59% eingebrochen sind. Sollten die Immobilienfonds beginnen, ihre Liegenschaften in großem Stil zu verkaufen, könnten die bereits gesunkenen Bewertungen weiter fallen. In Deutschland wird dieser Prozess durch neue Regeln gebremst, die nach der Finanzkrise eingeführt wurden und eine einjährige Rückgabefrist für offene Immobilienfonds vorschreiben. Doch die massiven Abschläge am Sekundärmarkt zeigen bereits den aufbauenden Druck.

“Wenn man bei festverzinslichen Wertpapieren 3 % bis 4 % erhält, warum sollte man dann sein Geld in einen offenen Immobilienfonds stecken?”, fragt Henning Koch, Vorstandsvorsitzender des Immobilien-Fondsmanagers Commerz Real AG.

Frankreich: Ein Vorbote der Krise?

In Frankreich haben offene Immobilienfonds für Kleinanleger, sogenannte OPCIs, bereits Immobilien im Wert von mehr als 5 Milliarden Euro zum Verkauf gestellt. Jeder übereilte Ausverkauf bringt Abwärtsdruck auf die Bewertungen und birgt eine Gefahr für die verschuldeten Vermieter, die an die Grenzen ihrer Kreditaufnahme stoßen. Das Risiko ist ein zentrales Thema auf der Immobilienkonferenz Expo Real in München.

Die EZB aufmerksam

Die Europäische Zentralbank hat die Situation bemerkt und sorgt sich um die Stabilität der insgesamt 1 Billion Euro schweren Immobilienfonds im Euroraum. Der UniImmo Global der Union Investment, der Fondssparte der DZ Bank, notiert mit einem Abschlag von etwa 13 % auf den Nettoinventarwert. Trotzdem, die Abflüsse hielten sich 2022 mit knapp 75 Millionen Euro noch in Grenzen.

Die Auswirkungen auf Deutschland

Während die größten deutschen Immobilienfonds bereits seit Jahrzehnten bestehen und ihre Portfolios nicht nur zu den Höchstpreisen der vergangenen Jahre eingekauft haben, sieht es bei den französischen OPCIs anders aus. Diese Fonds wurden in der Boomzeit mit Geld überflutet, was sie dazu veranlasste, viel Geld auszugeben, wie zum Beispiel für den 1,8 Milliarden Euro teuren Pariser Mega-Bürokomplex Coeur Defense.

Die Lehren aus Großbritannien

Großbritannien dient als abschreckendes Beispiel. Mehrere offene britische Immobilienfonds waren nach dem Brexit-Referendum 2016 und während der Covid-19-Pandemie gezwungen, Abhebungen zu stoppen. Seitdem hat der Sektor Nettoabflüsse in Höhe von mehr als 7 Milliarden Pfund zu verzeichnen.

Es bleibt abzuwarten, wie sich die Situation in Europa entwickelt und ob die Immobilienfonds das nächste Krisenherd sein könnten. Die aktuellen Entwicklungen deuten auf eine schwierige Zeit hin, die sowohl die Fondsmanager als auch die Anleger vor Herausforderungen stellen könnte.